Cómo comprar una propiedad en República Dominicana desde el extranjero: guía paso a paso (2026)

¿Puede un extranjero comprar casa en República Dominicana?

Sí. La ley dominicana permite a los extranjeros comprar e inscribir inmuebles a su nombre, con los mismos derechos de propiedad que un dominicano, sin requisito de residencia y sin necesidad de constituir una sociedad. Si eres dominicano y vives fuera, el proceso es el mismo con tu cédula; si eres extranjero, con tu pasaporte. Hay compradores que prefieren hacerlo a través de una sociedad dominicana o estadounidense por razones sucesorias o fiscales; es una decisión para tomar con tu abogado y tu contador, no un requisito.

Una regla sorprende a quien viene de Florida: nadie puede venderte la playa. Las playas son de dominio público según la Constitución, y la ley reserva una franja costera de 60 metros, medida desde la línea de pleamar, en la que no se puede construir salvo autorización especial. Una villa «frente al mar» está junto a una playa pública.

El proceso de compra, paso a paso

• Define la zona, el presupuesto y el uso. Renta, segunda residencia o las dos cosas llevan a lugares distintos: Punta Cana para la demanda de alquiler vacacional y los vuelos directos, Samaná para una vida tranquila frente al mar, Puerto Plata para precios de entrada más bajos en la costa norte y Casa de Campo para una comunidad privada de resort.
• Contrata a tu propio abogado. No al del desarrollador ni al del vendedor. Un abogado inmobiliario dominicano revisa el título, el contrato y los impuestos, y un notario legaliza las firmas. Los honorarios suelen estar entre el 1% y el 1.5% del precio; pide el presupuesto por escrito antes de empezar.
• Reserva con un depósito reembolsable. El contrato de reserva saca la propiedad del mercado mientras tu abogado revisa. Asegúrate de que diga que el depósito se devuelve si el título o el contrato no pasan la revisión.
• Revisa el título. Tu abogado obtiene del Registro de Títulos una certificación del estado jurídico del inmueble, que indica quién es el propietario y si hay hipotecas, gravámenes o litigios, y confirma que la propiedad tiene su propio certificado de título. Evita los inmuebles amparados solo por una constancia anotada, que acredita una porción de una parcela mayor sin delimitarla, salvo que el deslinde se complete antes de pagar.
• Revisa todo lo demás. El IPI al día, las cuotas y el reglamento de la comunidad (incluido si permite el alquiler a corto plazo), los permisos de construcción, el régimen de condominio y, si el vendedor la menciona, la resolución CONFOTUR.
• Firma el contrato. Si la propiedad está terminada, un contrato de compraventa; si es sobre plano, una promesa de venta con pagos ligados a avances de obra, fecha de entrega y penalidades si el desarrollador se retrasa. Las firmas se legalizan ante notario.
• Paga por transferencia bancaria rastreable. Nunca en efectivo ni a cuentas personales. La ley contra el lavado de activos obliga a agentes inmobiliarios, constructoras, abogados y notarios a identificarte y a conocer el origen de tus fondos, y desde mayo de 2025 todo acto de transferencia de más de RD$1,000,000, unos US$17,000, debe indicar el medio de pago.
• Paga el impuesto de transferencia del 3%. La DGII tasa el inmueble y cobra el 3% sobre el mayor de dos valores: su tasación o el precio del acto. Tienes seis meses desde la fecha del acto de venta; después corren recargos e intereses. Si compras al desarrollador en un proyecto con CONFOTUR vigente, se solicita la exención al Ministerio de Hacienda y Economía y no pagas ese 3%.
• Inscribe el título a tu nombre. Con el impuesto pagado, tu abogado deposita el acto en el Registro de Títulos, que emite un nuevo certificado de título a tu nombre. Hasta que existe ese certificado tienes un contrato; desde que existe, eres el dueño.

Cuánto cuesta comprar casa en República Dominicana además del precio

Sin exenciones, calcula entre un 4% y un 5% sobre el precio. En un apartamento de US$300,000 en Punta Cana, el impuesto de transferencia ronda los US$9,000 si la tasación de la DGII no supera el precio, y los honorarios legales suman entre US$3,000 y US$4,500: en total, entre US$12,000 y US$13,500, más los gastos notariales y de registro. Si compras al desarrollador en un proyecto con CONFOTUR, los US$9,000 desaparecen. La lista completa:

• Impuesto de transferencia: 3% sobre el mayor valor entre la tasación de la DGII y el precio del acto, salvo que compres al desarrollador en un proyecto con CONFOTUR.
• Honorarios del abogado: entre el 1% y el 1.5% del precio, aproximadamente.
• Gastos notariales, de registro y de tramitación, pequeños al lado del impuesto.
• Impuesto sobre el registro de la hipoteca si financias con un banco dominicano: 2% del préstamo en 2026, 1% en 2027 y nada desde 2028, según la Ley 30-26.
• En proyectos nuevos, las primeras cuotas de la comunidad y, si vas a alquilar, el mobiliario y la puesta a punto.

Los impuestos cuando ya eres propietario

• Impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI). Un 1% anual sobre la parte del valor catastral conjunto de tus inmuebles en el país que supere un monto exento: RD$10,695,494 en 2026, unos US$180,000 al cambio de finales de septiembre, ajustado cada año por inflación. Se paga en dos cuotas, el 11 de marzo y el 11 de septiembre. Un apartamento que valga menos, si es tu único inmueble en el país, no paga.
• Rentas de alquiler. Tributan en República Dominicana, y si eres ciudadano o residente fiscal de Estados Unidos también las declaras al IRS, donde el crédito por impuestos pagados en el extranjero suele evitar que pagues dos veces. Cómo tributan depende de cómo alquiles, así que defínelo con un contador dominicano antes del primer huésped. Si las rentas entran a una cuenta bancaria dominicana, quizá también debas presentar el FBAR ante el Tesoro de Estados Unidos, obligatorio cuando tus cuentas en el extranjero suman más de US$10,000 en algún momento del año.
• Ganancia de capital al vender. Desde el 18 de junio de 2026, una persona física que vende un inmueble en República Dominicana paga el 10% de la ganancia como pago único en República Dominicana, según la Ley 30-26, y los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual están exentos; una casa de vacaciones no califica. Si eres contribuyente de Estados Unidos, también declaras la venta al IRS, donde normalmente puedes acreditar el impuesto dominicano. El método de cálculo de la ganancia seguía pendiente de reglamento al cerrar esta guía; confírmalo con tu contador antes de vender.

Sobre plano o terminada

Comprar sobre plano te da un precio de entrada más bajo, un plan de pagos durante la obra y, en proyectos con CONFOTUR, más años de exención. A cambio asumes el riesgo de retrasos. Protégete con pagos ligados a avances de obra, penalidades por entrega tardía, un desarrollador con edificios terminados que puedas visitar y, mejor aún, un proyecto estructurado como fideicomiso de desarrollo inmobiliario bajo la Ley 189-11, que mantiene el terreno y el dinero de los compradores en un patrimonio separado, administrado por una fiduciaria regulada.

Una propiedad terminada cuesta más, pero elimina el riesgo de obra y te deja ver su historial real de alquiler. En una reventa pagas el 3% de transferencia aunque el proyecto tenga CONFOTUR, porque la exención es solo para el primer comprador; lo explico en la guía de la Ley CONFOTUR.

Financiar la compra desde Estados Unidos

Algunos bancos dominicanos prestan a extranjeros, normalmente con un pago inicial mayor, plazos más cortos y tasas más altas que en Estados Unidos. La mayoría de mis clientes paga de contado, a veces con un préstamo en Florida contra el capital de su casa, o usa el plan de pagos del desarrollador. Si financias en el país, el impuesto sobre el registro de la hipoteca baja al 1% en 2027 y desaparece en 2028, así que en un préstamo grande el momento importa.

La residencia es opcional

No necesitas residencia para comprar, tener o alquilar una propiedad. Si piensas vivir en el país, una inversión de al menos US$200,000 traída desde el exterior permite solicitar la residencia permanente por inversión según la Ley de Migración y su reglamento, con una certificación de ProDominicana, la agencia de inversión del Estado. Muchos compradores la cumplen con la propia compra; confírmalo con un abogado migratorio antes de estructurarla. También existen programas de residencia para pensionados y para quienes viven de rentas del exterior. Son trámites migratorios que lleva un abogado especializado; yo coordino la compra para que los papeles encajen.

Comprar sin viajar

Puedes completar la compra desde Estados Unidos. Tu abogado te envía un poder especial en español; lo firmas ante un notario en Estados Unidos, lo apostillas en el estado que comisionó al notario (en Florida, la emite el Departamento de Estado), y tu abogado firma los actos en República Dominicana en tu nombre. Los dos países forman parte del Convenio de la Apostilla de La Haya, así que no hace falta legalización consular. Si puedes, visita antes de comprometerte; si no, hago recorridos en video en vivo y te envío fotos reales, no renders.

Los errores que más veo

• Usar al abogado del desarrollador porque es más cómodo.
• Pagar depósitos en efectivo o a cuentas personales.
• Comprar una porción de parcela con constancia anotada sin deslinde terminado.
• Fiarte de una proyección de alquiler sin historial de reservas detrás; pásala antes por la calculadora de rentabilidad.
• No comprobar si la comunidad permite el alquiler a corto plazo.
• Declarar un precio menor en el acto para pagar menos impuestos: la DGII cobra como mínimo sobre su propia tasación, y un precio declarado más bajo puede aumentar la ganancia sujeta a impuesto cuando vendas.

Antes de decidir

Esta guía resume las reglas vigentes al 2 de octubre de 2026, con fuentes oficiales: la DGII, el Ministerio de Hacienda y Economía y el texto de las leyes. No sustituye la revisión de un abogado dominicano sobre tu compra concreta. En cada operación trabajo con abogados locales que revisan el título, el contrato y los impuestos, y te los presento desde la primera llamada.

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