Ley CONFOTUR en República Dominicana: qué es, qué te ahorra y cómo verificar un proyecto

Qué es CONFOTUR y de dónde sale la ley

CONFOTUR son las siglas del Consejo de Fomento Turístico. Lo preside el ministro de Turismo y lo integran, entre otros, representantes de los ministerios de Hacienda, Medio Ambiente y Cultura y de la asociación de hoteles ASONAHORES. Su tarea es aplicar la Ley 158-01, aprobada en 2001 para atraer inversión a zonas turísticas con poco desarrollo y reformada después por las leyes 184-02, 318-04 y 195-13. La reforma de 2013 extendió los incentivos a todo el territorio nacional: un proyecto en Punta Cana, Samaná, Puerto Plata o La Romana puede acogerse si el Consejo lo aprueba.

El Consejo no clasifica personas, sino proyectos: hoteles y resorts, marinas, campos de golf, parques temáticos y otras instalaciones turísticas. La ley extiende la exención a las villas, apartamentos, solares y amarres que forman parte de un proyecto clasificado, tanto si los opera el desarrollador como si los vende a terceros. Cada aprobación consta en una resolución del Consejo, de clasificación provisional o definitiva, y esa resolución es la que abre la puerta a los beneficios.

Qué beneficios tiene el comprador

La ley beneficia a las personas físicas y a las empresas que compran directamente al promotor o desarrollador de un proyecto clasificado, sin distinguir nacionalidad. La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) reconoce dos beneficios a esos primeros adquirientes:

• Exención del impuesto de transferencia inmobiliaria, que en cualquier otra compra es del 3% del valor del inmueble. En una villa de US$400,000 son US$12,000 que no pagas al cerrar.
• Exención del impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI) durante el periodo de exención del proyecto. El IPI es un 1% anual sobre la parte del valor catastral de tus inmuebles en el país que supera un monto exento, fijado en RD$10,695,494 para 2026, unos US$180,000 al cambio de finales de septiembre. El texto de la ley habla del IVSS, el impuesto que el IPI sustituyó.

Los otros incentivos de la ley, y para quién son

Hay un tercer beneficio menos conocido: quien tiene renta imponible en República Dominicana puede deducir de ella lo que invierte en proyectos turísticos clasificados, hasta un 20% de su renta neta imponible cada año y durante un máximo de cinco años. Le sirve al inversionista que ya tributa en el país; a quien vive en Florida y no tiene renta imponible en el país, no le sirve.

El resto de las exenciones de la ley, como las del impuesto sobre la renta del proyecto, los impuestos de importación de equipos y los de construcción, son para la empresa que desarrolla y opera el proyecto. Te benefician de forma indirecta, porque abaratan la obra, pero no aparecen en tu cierre.

Cuánto dura la exención: el plazo empieza al terminar la obra, no con tu compra

Desde la reforma de 2013, el periodo de exención es de 15 años contados a partir de la terminación de los trabajos de construcción y equipamiento del proyecto. La ley da además al proyecto un plazo máximo de tres años para empezar a operar de forma continua; si no lo cumple, pierde la exención de manera automática.

Eso cambia lo que vale el beneficio según cuándo compres. Si compras sobre plano, los 15 años empiezan cuando el proyecto se termina y los aprovechas casi completos. Si compras al desarrollador una unidad que quedó sin vender en un proyecto terminado hace seis años, te quedan nueve. Por eso mi primera pregunta no es «¿tiene CONFOTUR?», sino «¿desde cuándo corre?».

Lo que CONFOTUR no cubre

• La reventa. La ley excluye de los beneficios cualquier transferencia posterior a favor de terceros adquirientes: quien te compre la unidad más adelante pagará el impuesto de transferencia, así que no sumes la exención al valor de reventa.
• Tu compra, si es de segunda mano. Por la misma regla, si compras a otro propietario y no al desarrollador, la exención no aplica, aunque el proyecto esté clasificado.
• El impuesto sobre la renta de tus alquileres. La exención de renta de la ley es para la empresa del proyecto; cómo tributa lo que ganas alquilando depende de cómo alquiles y se define con un contador dominicano.
• Los costos que no son impuestos: honorarios del abogado, gastos notariales y de registro, cuotas de mantenimiento y seguro.
• La calidad del proyecto. CONFOTUR clasifica un proyecto a efectos fiscales; no garantiza la obra, la fecha de entrega ni la rentabilidad. Eso se comprueba con el título, el contrato y la trayectoria del desarrollador.

Cómo verificar que un proyecto tiene CONFOTUR antes de firmar

• Pide el número y la fecha de la resolución del Consejo, y una copia. «Tiene CONFOTUR» en un folleto no es un documento.
• Busca el proyecto en la consulta pública de CONFOTUR, en confotur.mitur.gob.do/consulta, que filtra por tipo de clasificación (provisional o definitiva), por estatus (aprobado, rechazado o pospuesto) y por provincia.
• Confirma que tu unidad forma parte de lo aprobado. Un desarrollo por etapas puede tener resoluciones distintas para cada fase.
• Pregunta la fecha de terminación de la obra, o la prevista si compras sobre plano: ahí empieza a correr el plazo de 15 años.
• Exige que el contrato diga quién tramita la exención, en qué plazo y quién paga el 3% si no se obtiene.
• Pide a tu abogado que lo compruebe con el expediente, igual que comprueba el título.

Cómo se aplica la exención en el cierre

La exención no es automática. Se solicita al Ministerio de Hacienda y Economía, que la autoriza y la remite a la DGII; con esa autorización, la DGII procesa la transferencia sin cobrar el 3% y la propiedad se inscribe a tu nombre en el Registro de Títulos. Hacienda pide, entre otros documentos, el formulario de solicitud, el contrato de compraventa notarizado, una copia del certificado de título, tu pasaporte o cédula y la certificación de CONFOTUR (la resolución de clasificación y las notificaciones de construcción del proyecto). El trámite cuesta RD$2,000 y Hacienda indica un plazo de 15 días laborables.

Lo gestiona tu abogado, o el del desarrollador si así lo dice el contrato, dentro del mismo cierre. Si nadie lo pide, la DGII cobra el impuesto como en cualquier compra; el plazo para pagarlo es de seis meses desde la fecha del acto de venta, y después corren recargos e intereses. Si todavía estás comparando zonas y proyectos, empieza por la guía para comprar una propiedad en República Dominicana paso a paso.

CONFOTUR después de la reforma fiscal de 2026 (Ley 30-26)

La Ley 30-26, la reforma fiscal promulgada el 18 de junio de 2026, no derogó la Ley CONFOTUR. Sí añadió al Código Tributario una regla general: nadie puede beneficiarse a la vez de más de un régimen de incentivos respecto de una misma actividad, inversión u operación. La ley no define esos términos, y el reglamento que debe aclararlos no aparecía publicado en ninguna de las fuentes oficiales que consulté al cerrar esta guía. La Ley 158-01, por su parte, prohíbe crear nuevas cargas impositivas durante el periodo de exención, lo que en principio protege a los proyectos ya clasificados; cómo encajan las dos normas en un proyecto nuevo o en trámite es una pregunta para tu abogado antes de firmar. La misma ley también pide que el Ministerio de Hacienda y Economía revise el estudio de costo-beneficio de cada nueva solicitud de clasificación y, si no cumple, recomiende al Poder Ejecutivo objetarla.

Para el comprador, esto es lo que cambia y lo que no:

• El impuesto de transferencia del 3% no cambia, así que la exención CONFOTUR conserva todo su valor en la compra.
• El impuesto sobre el registro de hipotecas, del 2% del préstamo, baja al 1% en 2027 y desaparece en 2028. Solo te afecta si financias con un banco dominicano.
• Si eres persona física y vendes un inmueble, la ganancia de capital tributa al 10% como pago único en República Dominicana desde junio de 2026, y los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual están exentos.

¿Compensa pagar más por un proyecto con CONFOTUR? Haz los números

Un ejemplo con cifras redondas: una villa de US$350,000 en Punta Cana, comprada al desarrollador en un proyecto clasificado que termina la obra el año de tu compra, y que es tu único inmueble en el país. La exención de transferencia te ahorra unos US$10,500 al cierre. En el IPI, si el valor catastral coincide con el precio, el valor que supera el monto exento ronda los US$170,000, y el 1% son unos US$1,700 al año: en 15 años, unos US$25,000 si el valor de la villa y el tipo de cambio no se movieran, algo que no ocurre. El beneficio total puede rondar los US$35,000. Si tu unidad vale menos de unos US$180,000 y es tu único inmueble en el país, el IPI no te alcanza y el ahorro real se reduce al 3% de la transferencia.

La otra mitad del cálculo es el precio. Algunos desarrolladores incorporan la exención al precio por metro cuadrado, y una unidad con CONFOTUR que cuesta un 10% más que otra comparable sin exención pierde el ahorro desde el primer día. Antes de dar un número por bueno comparo el precio por metro cuadrado con proyectos similares sin CONFOTUR y con reventas de la zona; la calculadora de rentabilidad del alquiler vacacional te deja ver el efecto en el rendimiento neto, y en la página de villas en Punta Cana explico qué zona conviene según lo que buscas.

Los errores que más veo con CONFOTUR

• Creer que los 15 años empiezan el día de la compra.
• Dar por hecho que la exención pasa al siguiente comprador y sumarla al precio de reventa.
• Aceptar «tiene CONFOTUR» sin ver la resolución ni buscarla en la consulta pública.
• Firmar un contrato que no dice quién paga el 3% si la exención no sale.
• Pagar por la exención, en el precio por metro cuadrado, más de lo que vale.

Antes de decidir

Esta guía resume la ley y los trámites vigentes al 2 de octubre de 2026, con fuentes oficiales: el texto de la Ley 158-01 y sus reformas, la DGII y el Ministerio de Hacienda y Economía. No sustituye la revisión de un abogado dominicano sobre tu compra concreta. En cada operación trabajo con abogados locales que revisan el título, el contrato y la exención, y te los presento desde la primera conversación.

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