Calculadora de costos de cierre para vendedores en Florida: tu neto antes de poner la casa en venta

Cómo se calcula cada línea

• Sellos documentales sobre la escritura. US$0.70 por cada US$100 del precio, contados por cada US$100 o fracción, en todos los condados salvo Miami-Dade. Miami-Dade cobra US$0.60 por cada US$100 en una vivienda unifamiliar, y un condominio vendido en su propia escritura cuenta como tal; la sobretasa de US$0.45 se aplica solo a otros tipos de propiedad, como terrenos, multifamiliares o locales comerciales.
• Seguro de título del propietario. Florida fija la prima por reglamento (Código Administrativo de Florida 69O-186.003): US$5.75 por cada US$1,000 del precio hasta US$100,000, US$5.00 por cada US$1,000 entre US$100,000 y US$1 millón y US$2.50 por cada US$1,000 entre US$1 millón y US$5 millones, con tasas menores por encima. Quién la paga es costumbre, no ley: en Broward y Miami-Dade suele pagarla el comprador; en la mayoría de los demás condados, el vendedor. La calculadora cambia según el condado y puedes corregirlo.
• Compensación de corretaje. El honorario del listing y la compensación que decidas ofrecer al agente del comprador se negocian con tu agente de listing; desde agosto de 2024 la segunda ya no aparece en el MLS.
• Prorrateo de impuestos. Florida cobra los impuestos a la propiedad por año vencido en noviembre, así que el vendedor acredita al comprador los días del año anteriores al cierre. La calculadora prorratea el impuesto anual que escribas hasta el día anterior a la fecha de cierre. Si cierras en noviembre o diciembre después de pagar la factura de ese año, funciona al revés: el comprador te reembolsa el resto del año y la línea pasa a ser un crédito a tu favor.
• Estoppel de la HOA o del condominio. El certificado en el que la asociación declara tu saldo. La ley de Florida limita la tarifa base, hoy de unos US$300, con cargos adicionales si es urgente o si la cuenta está en mora.
• Otros costos. Los honorarios de cierre o de tu propio abogado, el registro de la cancelación de la hipoteca, las reparaciones o créditos negociados después de la inspección y una garantía de hogar si la ofreciste.

FIRPTA si no eres residente fiscal de Estados Unidos

Cuando el vendedor no es ciudadano ni residente fiscal de EE. UU., el agente de cierre del comprador retiene el 15% del precio bruto y lo envía al IRS. Si el comprador va a vivir en la casa, la retención baja al 10% cuando el precio llega hasta US$1 millón, y a cero cuando es de US$300,000 o menos. Ese dinero es un depósito a cuenta de tu impuesto en Estados Unidos, no un costo de cierre: un certificado de retención solicitado antes del cierre puede reducirlo al impuesto real, y la declaración que presentes recupera el exceso. La calculadora lo muestra en una línea aparte para que veas tu neto y también el dinero que recibes en la mesa.

Lo que la calculadora no incluye

No incluye el impuesto sobre la ganancia, las cuotas de HOA o rentas prorrateadas, las derramas especiales, las últimas facturas de servicios ni los gravámenes o permisos abiertos que aparezcan en la búsqueda de título. Si tienes una segunda hipoteca o una línea de crédito sobre la casa, súmala al saldo. El resultado es una cifra para planificar; el número final sale de la hoja de liquidación de la compañía de título.

De la estimación a una hoja de neto real

Antes de firmar un contrato de listing preparo tu hoja de neto con documentos reales: la carta de saldo de tu banco, la factura de impuestos vigente, el estado de cuenta de la HOA y una cotización de la compañía de título. Con esos cuatro documentos sobre la mesa desde el principio, la diferencia entre la estimación y la liquidación final suele ser pequeña. Para la explicación completa de cada costo, con un ejemplo de una venta de US$600,000 en Weston, lee mi guía de costos de cierre al vender una casa en Florida.

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